ตอนที่ 106 การเช่าบ้าน
ยุคนี้ลมัยนี้ที่ดินมีราคาค่างวดสูงมากถ้าไม่มีบ้าน พ่อแม่ให้อาศัยหรือบางคนมาจากต่าง จังหวัดก็จำเป็นต้อง เช่าบ้านคนอื่นไปพลางก่อนรอจนกว่าจะเก็บหอมรอมริบไต้ เงินพอ ไปจองไปผ่อนบ้านดังนั้นช่วงนี้มาทำความรู้จักกับ สัญญาเช่ากันแน่นอนว่าถ้าเป็นการ เช่าจะเช่าไปร้อยปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ไม่ได้ความเป็นเจ้าของแต่เราในฐานะผู้เช่า ก็มีสิทธิที่จะอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากบ้านที่เช่าได้และ เมื่อเป็นสัญญาเช่าเราก็มีหน้าที่จะ ต้องจ่ายค่าเช่าตามที่ตกลง กันไว้ด้วย ซึ่งอาจจะตกลงจ่ายค่าเช่ากันเป็นรายวัน รายเดือน รายปีและที่สำศัญต้องมีกำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ให้ แน่นอน เช่น 3 เดือน 1 ปี 5 ปี 2๐ ปี หรือแม้แต่ตลอด อายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้ตอนที่ 107 หลักฐานการเช่า
สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่พบเห็นในชีวิตประจำวัน ของเราบ่อยมากเด็ก ๆ อาจจะเช่าการ์ตูน เช่าวิดีโอ ผู้ใหญ่ก็เช่า รถยนต์เช่าบ้านซึ่งปกติแล้วการเช่าสิ่งของต่างๆที่เคลื่อนย้าย เคลื่อนที่ได้หรือที่กฎหมายเรียกว่าสังหาริมทรัพย์นั้นปกติ ไม่จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็น หนังสือสัญญาเช่าก็ได้แต่เพื่อ ความปลอดภัยถ้าทรัพย์สินมีราคาค่างวดสูง ๆ ก็ขอแนะนำ ว่า ให้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือจะดีกว่าเผื่อว่าภายหลังไม่แน่ใจ ว่าเคยตกลงกันไว้อย่าง ไรจะได้มีหลักฐานไม่ต้องทะเลาะกัน ที่สำคัญถ้าเป็นการเช่าบ้าน เช่าที่ดิน เช่าตึกแถว เช่าห้องพัก อะไรทำนองนี้ กฎหมายบังกับให้ทำหลักฐานของสัญญาเช่า เป็นหนังสือด้วย ไม่เช่นนั้นละก็จะไม่สามารถนำไปฟ้องร้อง ให้ศาลบังกับตามสัญญาได้ตอนที่ 108 หลักฐานการเช่า 2
โดยทั่วไปสัญญาเช่าทรัพย์ต่างๆ จะเช่าวิดีโอ เช่ารถ เช่าเครื่องบินตกลงกันปากเปล่าก็ใช้ การได้ ไม่ต้องทำหนังสือ สัญญาให้เสียเวลาเวลา แต่ถ้าเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่าบ้าน เช่าที่ดิน เช่าตึกแถว เช่าคอนโด อย่างนี้จะ ต้องมีหลักฐานการเช่าเป็น หนังสือลงลายมือซื่อฝ่ายที่ต้อง รับผิดไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับในศาลได้ พูดง่ายๆ อย่างน้อยฉบับที่เราถือไว้นั้น จะต้องมีลายเช็นของ คู่สัญญาอีกฝ่าย เช่น ถ้าผู้ให้ เช่าจะไปฟ้องเรียกค่าเช่าก็จะ ต้องมีลายมือซื่อของผู้เช่าหรือถ้าผู้เช่าจะไปฟ้องผู้ให้เช่า ที่ ผิดสัญญามาไล่ที่ก่อนกำหนดอย่างนี้ลายมือซื่อของผู้ให้ เช่าก็จำเป็นจะต้องมีปรากฏในตัวสัญญาเช่าตอนที่ 109 จดทะเบียนการเช่า
ถ้าไปเช่าอสังหาริมทรัพย์จำพวกบ้าน ที่ดิน ตึกแถว ห้องชุดเพื่อความปลอดภัยให้ทำ สัญญาเช่าเป็นหนังสือและ ให้ฝ่ายผู้ให้เช่าเซ็นชื่อไว้ด้วยทุกครั้งแต่ที่พูดมานี่ก็จะใช้ได้ แต่เฉพาะการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี เท่านั้นถ้าเป็นสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี เพียงทำ สัญญาเช่าแค่นั้นยังไม่พอแต่ต้องนำสัญญาเช่าไปจดทะเบียน กับพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ปกติก็ไปที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ ที่ดิน บ้าน หรือ คอนโดนั้นตั้งอยู่ เพราะถ้าไม่ไปจดทะเบียน เช่น เช่าบ้านนานสิบปีสัญญาเช่าก็เขียนไว้ชัดแต่ไม่ได้ไป จดทะเบียนเกิดฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเปลี่ยนใจขึ้นมาศาลท่านจะ รับรู้และบังคับ ตามสัญญาเช่านั้นให้เพียง 3 ปีตอนที่ 110 บังคับให้จดทะเบียนเช่า
มีผู้ให้เช่าหัวหมอบางรายเอาความรู้กฎหมายไปใช้ ในทางที่ผิด ไปเอารัดเอาเปรียบผู้เช่า อย่างนี้ศาลท่านก็จะ พิพากษาตัดสินให้เป็นธรรมที่สุดเช่นนายแดงให้นางสาวเขียว เช่าบ้านเป็นเวลานานถึง 10 ปี มีการทำสัญญาเช่า ทั้งสองฝ่ายต่างก็เซ็นซื่อไว้โดยถูกต้องแต่ไม่ได้ไปจดทะเบียน อย่างนี้ในทางกฎหมายถือว่า สัญญาเช่าบ้านฉบับนี้จะบังคับ กันจริง ได้เพียง 3 ปี เท่านั้น ต่อมานางสาวเขียวก็รู้ความข้อนี้ ขึ้นมาจึงขอร้องให้นายแดงไปจดทะเบียนการเช่าแต่แดงก็ปฏิเสธ ซึ่งศาลท่านก็ตัดสินว่าถ้ายังอยู่ในช่วงระยะเวลา 3 ปีแรก ของการเช่า คู่สัญญาไม่ว่าฝ่ายผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าก็สามารถ ฟ้องร้องบังคับให้อีกฝ่ายหนึ่งไปจดทะเบียนการเช่าได้งานนี้ เขียวก็เลยชนะคดีไป
ตอนที่ 111 หน้าที่ของผู้ให้เช่า 1
เมื่อมีการตกลงเช่าทรัพย์สินกันแล้วไม่ว่าจะเป็นทรัพย์ อะไรก็ตามฝ่ายคนที่ให้เช่าก็จะตองส่งมอบทรัพย์ชิ้นนั้นให้แก่ ผู้เช่า เช่น ถ้าเป็นการเช่าบ้าน เช่าที่อยู่อาศัย ก็ต้องทำบ้าน ให้ว่างให้พร้อมที,จะเข้าอยู่ได้ ต้องส่งมอบกุญแจบ้านให้ เรียบร้อย ไม่ใช่ว่าตกลงเช่ากัน แล้ว แต่คนอยู่เดิมไม่ยอมออก หรือจะต้องงัดแงะประตูเข้าไปเอง อย่างนี้ไม่ถูกต้อง นอกจาก นั้นก็จะต้องส่งมอบทรัพย์ที่เช่าตามที่ตกลงกันด้วย เช่น ถ้าตกลงเช่ารถตู้เพื่อพาครอบครัว 7-8 คนไปท่องเที่ยว พักผ่อน แต่พอถึงเวลามารับรถกลับกลายเป็นรถเก๋งซึ่ง มีที่นั่ง ไม่พออย่างนี้ไช้ไม่ได้ ถือว่าฝ่ายผู้ให้เช่าผิดสัญญาซึ่ง นอกจากผู้เช่าจะใช้สิทธิเลิกสัญญาได้แล้วก็ยังอาจเรียกค่า เสียหายได้อีกด้วยตอนที่ 112 หน้าที่ของผู้ให้เช่า 2
เมื่อมีการตกลงเช่าทรัพย์สินอันใดกันแล้วผู้ให้เช่า ก็จะต้องส่งมอบทรัพย์ตามที่ตกลงกันไว้จะไปส่งมอบอย่างอื่น ไม่ไต้ที่สำคัญแม้จะเป็นทรัพย์อย่างเดียวกันแต่ไร้คุณภาพ ผู้ใช้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ตามความประสงค์ที่เจอกับตัวเอง ก็เช่น เช่าวีซีดไปดู แต่แผ่นไม่ดีไม่มีคุณภาพ ดูไปซักพักเครื่อง สะดุดภาพไม่ชัดเหมือนมีแผ่นดินไหวเสียอรรถรสในการชม หรือเช่ารถตู้ตั้งใจจะไปต่างจังหวัดแต่ยังไม่ทันออกจากกรุงเทพ รถก็มาเสียระหว่างทางเพราะไม่มีการซ่อมบำรุงที่ดี อย่างนี้ถือว่าผู้ให้เช่าผิดสัญญาแน่ ๆซึ่งผู้เช่าก็สามารถ เรียกร้องให้ซ่อมแซมทรัพย์นั้นให้อยู่ในสภาพใช้การได้ให้เปลี่ยนทรัพย์ชิ้นใหม่ที่ใช้แทนกันไต้หรือแม้แต่จะเลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหายก็ได้ตอนที่ 113 เบื่อสิ่งของที่เช่าชำรุดเสียหาย 1
ทรัพย์สินสิ่งของต่างๆก็เป็น เช่น คนเราที่มีอายุการ ใช้งานพอใช้ไปได้ซักพักก็ต้องมี การบำรุงรักษาต้องมีการ ซ่อมแซมให้กลับมามีสภาพดีพร้อมใช้งานตามปกติเวลา ที่ท่านไปเช่าทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็นสิ่งของใหญ่ๆ เช่นเช่าบ้าน เช่าห้องพัก หรือสิ่งอื่นๆ เช่น เช่าคอมพิวเตอร์ เช่ารถ หากทรัพย์สินสิ่งของที่เช่าเกิดชำรุดเสียหายก็จะต้องมีการ ซ่อมแซม คราวนี้ก็มีปัญหาตามมาว่าใครกันแน่ที,มีหน้าที่ ซ่อมแซมทรัพย์สิน จะเป็นหน้าที่ของฝ่ายผู้เช่าหรือเป็นหน้าที่ ของฝ่ายผู้ให้เช่าก็ขึ้นอยู่กับว่าความชำรุดเสียหายของ ทรัพย์สินสิ่งนั้นจำเป็นจะต้องมีการซ่อมแซมมากน้อยขนาดไหน เป็นการชำรุดตามอายุและเพราะการใช้งานตามปกติ หรือไม่ซึ่งครั้งต่อไปมีคำตอบตอนที่ 114 เมื่อสิ่งของที่เช่าชำรุดเสียหาย 2
สมมุติว่าเราไปเช่าบ้านหลังหนึ่งแล้วก็อาศัยอยู่ใน บ้านหลังนั้นด้วยความร่มเย็นสงบสุขเสมอมาแต่วันดีคืนดีขื่อคานของบ้านก็เกิดพังลงมาหรือเกิดมีพายุพัดผ่านหอบหลังคา บ้านปลิวหายไปทั้งหลังอย่างนี้เราในฐานะผู้เช่าต้องทำ อย่างไร กฎหมายในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์ ได้กำหนดไว้อย่าง ชัดแจ้งแล้วว่า กรณีที่ทรัพย์สินเสียหายต้องมีการซ่อมแซม โดยหลักเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่ายิ่งถ้าเป็นการซ่อมแซมใหญ่ อย่างเช่น การทำคานใหม่ หรือติดกระเบื้องมุงหลังคาทั้งหลัง ดังตัวอย่างที่ว่ามานี้เป็นหน้าที่ของฝ่ายผู้ให้เช่าแน่ ๆ และเมื่อ มีเหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นขอแนะนำให้บรรดาผู้เช่ารีบแจ้งให้ อีกฝ่ายหนึ่งทราบโดยเร็วที่สุด
ตอนที่ 115 เมื่อสิ่งของที่เช่าชำรุดเสียหาย 3
ทรัพย์สินสิ่งของต่าง ๆก็เป็น เช่นคนเราที่มีอายุการ ใช้งานพอใช้ไปได้ซักพักก็ต้องมี การบำรุงรักษาต้องมีการ ซ่อมแซมให้กลับมามีสภาพดีพร้อมใช้งานตามปกติ เวลาที่ท่าน ไปเช่าทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็นการเช่าบ้าน เช่ารถ ท่านก็มี หน้าที่ใช้สอยทรัพย์นั้นด้วย ความระมัดระวัง ให้คิดซะว่า ของสิ่งนั้นเป็นของของเราและวิญญูชนคนปกติทั่วไปจะ ใช้ สอยอย่างไรก็ให้ทำอย่างนั้นต้องบำรุงรักษาตามควร เช่น ถ้าไปเช่ารถยนต์มาใช้ครึ่งปี ระหว่างนี้ก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่า ที่ต้องเติมน้ำมัน ล้าง ดูแลรักษาสีรถ เปลี่ยนน้ำมันเครื่อง เมื่อถึงกำหนดเพราะถือว่าเป็นบำรุงรักษาปกติและหากรถเสีย เล็กๆ น้อยๆ เช่น หัวเทียนบอดต้องเปลี่ยนหัวเทียน การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ ก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่าตอนที่ 116 ค่าเช่า
เช่า เป็นสัญญาที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกัน อย่างเช่น ในการเช่าบ้าน ฝ่ายผู้เช่าก็มีบ้านอาศัยเป็นที่พักพิงหลับนอน ส่วนผู้ให้เช่าก็ได้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน ซึ่งปกติค่าเช่านั้น ก็มักจะเป็นเงินตราจะเป็นเงินสกุลไทย สกุลฝรั่งมังค่าที่ไหน ก็ไม่ว่ากันหรือบางครั้งก็อาจจะมีการตกลงเอาทรัพย์สิน อย่างอื่นมาเป็นค่าเช่า เช่น ชำระค่าเช่าเป็นข้าวเปลือก อย่างนี้ก็สามารถทำได้ไม่มีกฎหมายตรงไหนห้ามไว้ ค่าเช่า จัดว่าเป็นสิ่งสำคัญของสัญญา เช่าถ้าเป็นการให้อีกฝ่ายใช้ ประโยชน์โดยไม่มีค่าเช่า เช่น มีญาติย้ายมาจากต่างจังหวัด เพื่อเรียนหนังสือในกรุงเทพฯ จึงขออาศัยในบ้านของเรา แม้ว่านาน ๆทีจะมีน้ำใจช่วยเหลือออกค่านํ้าค่าไฟบ้าง แต่อย่างนี้ก็ไม่ใช่สัญญาเช่าเป็นเพียงการให้อาศัยเท่านั้นตอนที่ 117 การชำระค่าเช่า
ในสัญญาเช่า ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้ถูกต้อง ครบถ้วนตรงตามกำหนดเวลาที่ได้พูดจากันไว้ จะตกลงชำระ ค่าเช่าเมื่อใดก็ได้เช่น เช่าบ้านเป็นเวลา 1 ปี จะจ่ายค่าเช่า งวดเดียวครั้งเดียวจบ หรือจะแบ่งจ่ายเป็นรายเดือน ซึ่งปกติ ก็ต้องจ่ายทุกสิ้นเดือน แต่ถ้ากำหนดวันเวลากันไว้ เช่น ให้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าทุกวันที่ 10 ของเดือน จะจ่ายตั้งแต่วันที่ 1 ก็ไต้ ขอแค่ให้ก่อนวันที่ 10 ของเดือนนั้นๆ เป็นพอ และ หากผู้เช่าคนไหนเกิดขัดสน เงินทองไม่มีสตางค์ไปชำระค่าเช่า ฝ่ายผู้ให้เช่าเค้าก็อาจบอกเลิกสัญญาเช่าไต้ แต่อย่างว่าใน สังคมไทยถ้าลองเข้าไปพูดจาขอร้องผัดผ่อนกันดี ๆ คงไม่มี ผู้ให้เช่าคนไหนใจไม้ไส้ระกำหรอกตอนที่ 118 ถ้าไม่จ่ายค่าเช่าเลิกสัญญาได้
หากผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า เรื่องอะไรที่ผู้ให้เช่าเขาจะ ยอมให้ใช้ทรัพย์สินของเค้าฟรี ๆ และกฎหมายก็ให้สิทธิแก่เขา ที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ซึ่งถ้าเป็นการเช่าเป็นครั้งคราว เช่น เช่าที่ขายของในตลาดนัดที่เปิดเฉพาะบางวัน เช่าแผงลอย ในตลาดสดจ่ายค่าเช่า เป็นรายวัน อย่างนี้พอไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้ เช่าก็โบกมือลาบอกเลิกสัญญาไค้เลยโดยทันที แต่ถ้าเป็นการ เช่าที่ได้ตกลงจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน รายไตรมาส หรือทุกๆ สามเดือนหรือรายปี อย่างนี้พอชำระค่าเช่าล่าช้าฝ่ายผู้ให้ เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียในทันทีไม่ได้ แต่จะค้างทวงให้ชำระ ค่าเช่าอีกครั้งโดยทอดเวลาให้ฝ่ายผู้เช่าเค้าไปหาสตางค์ ชัก 15 วัน30 วัน แต่ถ้ายังไม่จ่ายก็บอกเลิกสัญญาได้ทันที
ที่มา หนังสือ กฎหมายสามัญประจำบ้าน
โดย กระทรวงยุติธรรม มีนาคม 2552
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น